В беседе с журналистом «Московской» федеральный застройщик не подтвердил понижения спроса на новое жильё, но признал другую проблему отрасли: необходимость импортозамещения в строительной химии. Отечественные производители присадок и пластификаторов для бетона заверяют, что эта проблема уже решена, при том, что стройхим в России, по сути, только начал развиваться.
Как сообщил «Коммерсант», по данным на начало 2023 года в России выдано почти вдвое меньше разрешений на строительство жилья, чем в прошлые годы. Также эксперты издания отмечают большую долю нераспроданных квартир в проектах застройщиков.
«Московская газета» неоднократно писала о том, что происходит на российском строительном рынке, отмечая непростую динамику спроса россиян на первичное жильё. В этот раз застройщики не подтвердили информацию о понижении спроса. У отрасли есть другие трудности?
Никаких скидок, только качество по разумной цене
«По сравнению с прошлым годом количество реализуемых проектов в компании не сократилось, – сообщил «Московской газете» столичный застройщик ГК «Гранель». – Сейчас в стадии строительства находится 15 комплексов. Продажи квартир во многих объектах идут с опережением плана. Проекты компании постоянно занимают лидирующие позиции в рейтингах покупательского интереса. Например, наш проект HighWay стал самым продаваемым апарт-объектом в Москве по итогам 2022 года. Ипотечные программы с господдержкой сохраняют роль драйверов спроса на первичном рынке. Специальные предложения застройщиков также способствуют покупательской активности»
Гасан Архуллаев,председатель правления ООО «Монолитхолдинг»:
«Не готов говорить о спаде строительства жилья»
«Мы активно строим в Сибири, особенно в Красноярском крае. Из недавних строительных проектов также могу отметить такие города, как Москва, Владивосток, Благовещенск, Нижневартовск, – рассказал федеральный застройщик. – По данным моей компании, спада строительства не наблюдается. Мы отмечаем только удорожание «холодного звонка»: немного дороже стал обходиться наш покупатель с точки зрения затрат на рекламу. А нераспроданные квартиры в новостройках – это в первую очередь неправильный подход к продукту и его продвижению на рынке. Да, это имеет место быть. И здесь необходимо формирование определённых мероприятий, определённый объём рекламы, пошаговая последовательность действий, которые позволяют полностью закрыть эту историю»
Какими маркетинговыми стратегиями застройщикам приходится пользоваться, чтобы избежать нераспроданных квартир?
«Основная стратегия: продукт говорит сам за себя. В прошлом году мы колоссальное значение уделили качеству продукта, и это дало позитивный эффект. Нами ведётся строительный контроль на всех этапах производства. Важный параметр, который необходимо соблюдать – это сроки ввода в эксплуатацию объекта. И вот тут не всегда всё гладко, – отметил Гасан Архуллаев. – Но мы изо всех сил стараемся не подводить нашего покупателя. В целом, ситуация, конечно, сложная, особенно это связано с жесточайшими нарушениями логистических цепочек. А при строительстве домов комфорт- и премиум-класса объём импортных поставок, как вы понимаете, очень высок. Это касается слаботочных систем, тех инфраструктурно-транспортных систем дома, финансовая реализация которых сейчас очень тяжела. Противопожарные системы, системы видеонаблюдения, контроля доступа – все они должны, к тому же, сочетаться друг с другом. В направлении стабилизации этих поставок мы пока не добились больших успехов. Слаботочное оборудование мы покупали в Финляндии, серверное оборудование в других западных странах. Сейчас мы закупаем всё это в Китае, а найти нужное качество в КНР, как вы понимаете, непросто. Цены от наших уважаемых китайских партнёров при таком уровне востребованности, стоит отметить, резко возросли».
Приходится ли пользоваться таким инструментов, как дисконт, чтобы реализовать жильё?
Застройщик перечисляет:
«Скидки – это самая неправильная форма взаимодействия с покупателем. Мы должны предоставить не скидки, а максимально широкую палитру продукта, те ценности, которые нашему покупателю выгоднее всего обменять на деньги. Машиноместа, смарт-планировки, большие окна, хорошие видовые характеристики, проработка наших проектов с ведущими японскими архитекторами»
Наверное, все эти предложения сейчас продаются покупателю по разумной цене?
Гасан Архуллаев говорит:
«Разумеется, все они находятся в рамках разумного ценообразования для нашего покупателя. Благодаря этому мы вошли в ведущую тройку девелоперов Сибири и уверенно реализуем до 75 000 кв. метров жилья в год»
Что говорят риэлторы
Информацию о снижении темпов строительства подтвердили «Московской газете» риелторы и поделились другой любопытной информацией.
«Да, мы отмечаем, что разрешений на строительство в 2022 году было выдано гораздо меньше, – сообщила президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель. – Нераспроданных квартир у застройщиков тоже достаточно много, и цена на них на 20-30% выше, чем у объектов, которые продаются по переуступке от собственника. Но ежемесячный платёж меньше за счёт более низкой ставки по ипотеке. Те люди, которые продают квартиры, не могут продать их за те деньги, за которые купили. У ПИКа, который строит в бюджетном сегменте, доля нераспроданных квартир всегда будет меньше, чем, например, у ЛСР, строящего эконом и бизнес-класс».
В дорогих сегментах строительства жилья проблем больше, отметила Екатерина Шенгель.
Президент Гильдии риелторов Москвы рассказывает:
«Застройщик, например, изначально заявлял, что в доме будут лифты Otis, а будут в итоге лифты Щербинского лифтостроительного завода или из Китая. Это же касается фасадов, это же может касаться цемента: при параллельном импорте из Китая качество поставляемой продукции стало гораздо хуже. Сейчас строителей начинает беспокоить тот вопрос, что имеющийся у российских производителей бетона запас западных присадок и другой строительной химии закончится через 8-9 месяцев, а что делать дальше, непонятно»
Интрига с присадками и пластификаторами
Журналист «Московской газеты» связался с несколькими бетонными заводами, и на каждом предприятии, вопреки поступившей от риелторов информации, рассказали, что проблем с присадками для бетона нет, поскольку присадки используются почти исключительно отечественные.
«У нас российский товар, с немецкими добавками мы никогда не работали, – рассказали на предприятии «Партнёр Бетон» (Москва). – В изготовлении российских добавок используются отходы лесотехнической, деревообрабатывающей промышленности. Китайские присадки мы не пробовали и не собираемся. Бетон у нас заказывают застройщики ПИК и ГК «Самолёт».
«Европейские присадки заказывают редко, – сообщили на «Московском бетонном заводе» – Это по желанию заказчика. Есть противоморозные присадки, есть такая добавка, как пластификат – если строительный объект далеко от завода, и нужно, чтобы бетон в пути не застыл. Разницы в качестве между европейскими и российскими присадками нет. Только вопрос цены»
«С нами работает поставщик строительной химии компания «СкайТрейд», – рассказали ещё на одном бетонном предприятии. – С российскими присадками проблем нет, со всеми задачами – сделать более жидкий, более густой или более прочный бетон – они справляются»
Производство российской строительной химии импортозависимо?
Крупный российский производитель стройхимии «Полипласт-Уфа» заверяет, что проблема импортозамещения в этой сфере уже решена.
«Я не слышал, чтобы в Башкирии или Свердловской области были проблемы с качеством бетона из-за качества, отсутствия или нехватки пластификаторов и других добавок, – сказал «Московской газете» гендиректор ООО «Полипласт-Уфа» Марк Газизов. – Производство компании «Полипласт» полностью перешло на использование отечественных сырьевых компонентов, их успешно используют в строительстве дорог, мостов, туннелей, на данном этапе успешно заканчиваем Восточный выезд из республики Башкортостан. В начале прошлого года, когда была всеобщая неразбериха, проблемы были. Но на сегодняшний день мы полностью перешли на отечественные сырьевые компоненты. Более того, в этом году мы запустили в Кингисеппе по производству поликарбоксилатных добавок. Дефицит возможен только в узконаправленных сегментах, требующих иностранных компонентов и технологий – в космической, если я не ошибаюсь, индустрии. Но доля рынка общегражданского и дорожного строительства у нас закрыта. Многие представители западных производителей в России тоже перешли на отечественные компоненты и продолжают работать».
Почему на российском рынке раньше использовалась только европейская стройхимия?
Производитель считает:
«Потому что легче покупать, чем создавать своё. Да, российское производство строительной химии сейчас только начинает развиваться, и это позитивная новость»
У проблемы с импортозамещением в строительстве есть три уровня, рассказал «Московской газете» директор ассоциации НОСПМ Антон Солон.
«Это производство стройматериалов, это строительная химия и это зависимость от импортного оборудования, – отметил Антон Солон. – Исторически получилось так, что российская промышленность стройматериалов – самая современная в мире, она создавалась в 2000-ых. У нас самые современные заводы и самое современное оборудование. И импортозависимость по оборудованию у нас – критическая. Надо либо возвращаться к старым энергозатратным процессам советской производственной школы, либо резко переходить на азиатское оборудование. Но последнее требует кардинальной перестройки, на которую никто из производителей не готов. Параллельный импорт не решает эту ситуацию».
«Есть, например, такой компонент – бура, аналог борной кислоты, – поделился информацией собеседник издания. – Его производят в двух удалённых друг от друга странах. Тогда стали изучать советскую промышленность и нашли завод на Дальнем Востоке. В итоге вышло, что получать продукцию от этого завода всё равно немного «не то», да и требует перенастройки технологических процессов. Но другого выхода нет».
И снова застройщик – снова о китайском качестве
Похоже, без российской стройхимии теперь никуда? Крупный федеральный застройщик, собеседник «Московской газеты», сообщил о достоинствах китайской продукции.
«Да, проблема в сфере строительной химии есть, я об этом знаю – говорит председатель правления ООО «Монолитхолдинг» Гасан Архуллаев. – Но на сегодняшний день техническая революция в КНР шагнула настолько далеко вперёд, что все полимерные добавки, все пластификаты, которые сейчас производятся в Китае, если правильно выбрать поставщика, ничуть не хуже, а то и лучше продукции из любых других стран. Согласно официальной статистике в Китае за последнее десятилетие произведено больше бетона и бетонных изделий, чем в США – за последние 100 лет. А для этого необходимы пластификаты и полимеры высокого уровня, обеспечивающие такие объём и качество строительства – вплоть до «прозрачного бетона», водопоглощающего бетона и т.д.»
В России большое количество дней в году находится за пределами температурного режима производства бетона согласно градостроительным нормативам, поэтому применяются противоморозные присадки, пластификаты и другие полимеры, обеспечивающие равномерную усадку бетона, его силикатизацию и глобализацию, объяснил Гасан Архуллаев.
Руководитель федерального застройщика заключает:
«Низкое качество этих добавок может привести к тому, что качество бетона, его конструктивная несущая способность будет на порядок ниже необходимых значений, и здание будет просто разваливаться. Но, учитывая действующий в России технический контроль, такие конструкции просто не будут приниматься. Я уже немного далёк от технологий наших поставщиков, но, так как мы в «Монолитхолдинг» много и успешно используем китайское оборудование, фурнитуру, скорее всего, мы имеем дело и с китайскими полимерами»
